土地購入から決済までの流れと
費用発生のタイミング

①土地・建物の希望条件を整理する
②土地を見に行こう
③土地の買付申込をしよう
④住宅ローン事前審査申込をしよう
⑤土地の重要事項説明を受けよう
⑥土地売買契約を締結しよう
⑦住宅ローン本申込をしよう
⑧金融機関と融資の契約をしよう
⑨土地の引渡しをうけよう

本記事を書いているのは不動産や建築に１０年以上携わっているプロが
経験や体験をもとに分かりやすくかみくだいて解説しています。  

今回の記事は土地を購入して注文住宅での建築を検討している人で
土地購入までの流れや 費用が発生するタイミングについて知りたい方に向いています。

この記事を読むことで
土地の購入から決済までの流れをつかみ
土地探しを安心して進めるための事前準備とトラブル回避につながります。

①土地・建物の希望条件を整理しよう

✔信頼できる営業担当を見つける
✔予算と希望条件のバランスを整える

実は上記２点は土地購入をスムーズに進めるために一番重要です。

なぜなら、土地探しをスムーズに進めることができ、様々なトラブルを回避できるからです。
ですが、予算や希望条件をまとめるのに土地の相場や建物の規模なども検討する必要があるので
中々ご自身で考えるのは現実的ではないかもしれません。

そこで、業者へ相談がおすすめですが、何よりもこのタイミングで信頼できる営業担当に
出会うことが今後の動きを大きく左右します。

一長一短ありますが相談先としては・・・

ハウスメーカーの営業担当さん、不動産業者の営業担当者さん、
FP（ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙﾌﾟﾗﾝﾅｰ）さん、SUMOなどの相談窓口など挙げられますが、
一番失敗しないのはハウスメーカーさんで土地と建物をトータル的に
アドバイスしてもらうことです。

【簡単解説】土地探しのコツ＝土地を探す前の事前準備が一番重要
https://synergy-agent.jp/blogs/tochi-checkpoint/

【簡単解説】土地と建物以外の諸費用ってどんなものがあるの？
https://synergy-agent.jp/blogs/total-cost/

②土地を見に行こう

✔できるだけ担当者と見に行きましょう

希望条件、予算が設定出来たら早速、土地を見に行きましょう。

ちなみに土地は担当者と見に行った方が良いです。
なぜなら、場所が良くても他の条件で微妙に思う土地がある場合、
担当者からその土地を良く見えるようにする改善策を提案してもらえることがあるからです。
せっかく良い土地で改善策があるのにご自身の判断だけでボツにするのは非常にもったいないです。

なので、担当者と一緒に見に行くことをおすすめします。
また、土地のチェック項目がいくつもありますので、担当者から良い点と悪い点、
注意点などを説明してもらいましょう。

【簡単解説】土地を見るときに押さえておきたいチェック項目７選
https://synergy-agent.jp/blogs/tochi-checkpoint

（物件探し参考）
アットホーム　https://www.athome.co.jp/tochi/
スーモ　https://suumo.jp/tochi/kanto/

③土地の買付申込をしよう

✔契約の条件をまとめましょう
✔必要書類：認印
✔費用：無料

この土地で決めよう！と思ったら次は買付の申込をします。
この土地を買いたい！という 購入意思を表す書面なのでこの時点で
契約が確定するわけではありません。

この書面をもとに売主さんと契約条件を交渉するので、金額や諸条件など
担当者としっかりまとめましょう。交渉の末、条件がまとまれば契約に進みますが、
まとまらなければキャンセルできます。

費用や違約などはかかりませんが、とりあえずキープしたいなど安易な気持ちでは提出しない方が良いです。
相手の売主さんの販売活動を邪魔してしまうことにつながったりトラブルに発展したりすることがあります。

また、この際に銀行の事前審査を完了しておいた方が良いと思います。
事前審査が完了しないと買付申込の交渉がまとまっても売り止めをしてもらえないことがあり、
審査を待っている間に別の人が買付申込をして銀行の審査が完了しているとその方に購入されてしまいます

④住宅ローン事前審査申込をしよう

✔申込金融機関は３社くらいまでにしましょう
✔必要書類：免許証、保険証、源泉徴収、案内図、土地の公図、謄本、測量図、建物図面など
✔費用：無料

住宅ローンの事前審査申込を行います。
申込のタイミングはなるべくなら土地探しの前に申込みをしておくと良いと思います。
事前審査の申込は費用はかかりませんし、基本的には複数の金融機関に申込むことも可能です。

ただし、審査の履歴は個人情報に残りますので３社程度でまとめるのがおすすめです。
提出書類に図面などを求めてくる金融機関もありますのでハウスメーカーとの打合せを
並行しているとスムーズです。

【簡単解説】住宅ローンいくら借りられる？返済額は？まずは現状を知ろう！
https://synergy-agent.jp/blogs/loan-amount/

【簡単解説】これだけは押さえたい！住宅ローンの基本
https://synergy-agent.jp/blogs/housing-loan/

⑤土地の重要事項説明を受けよう

✔あらかじめ担当者から物件内容や取引条件を聞いておきましょう

売主との契約条件がまとまり、住宅ローンの事前審査をクリアしたら
重要事項説明と売買契約へ進みます。
重要事項説明のタイミングは契約の直前が多いです。

購入予定の土地や取引条件について宅地建物取引士から詳細の説明を受けます。
かなり重要な内容になりますのでよく確認して理解する必要がありますが、
説明の中に専門用語が非常に多く、すごく難しい話に聞こえてしまうと思います。

なので、理想は土地を見学した段階や契約日当日までに担当者からわかりやすい説明を受けて
予備知識を入れておくことがおすすめです。

また、説明を受けて分からないことは必ずその場で解説してもらいましょう。
担当者には必ず同席してもらいましょう。

【簡単解説】これだけは押さえたい！不動産購入の重要事項説明のポイント
https://synergy-agent.jp/blogs/important-subjects/

⑥土地売買契約を締結しよう

✔費用：収入印紙代、手付金

重要事項説明を受けて問題が無ければ売買契約書締結へ進みます。
内容は重要事項説明と重複する部分も多いので、話は理解しやすいと思います。

抑えるべき点は期日です。
・ローン条項の期限（銀行の本審査が否決された場合に白紙解約ができる期限）
・手付解除期限（支払った手付金を放棄すれば契約解除ができる期限）
・引渡の期限（土地代金の支払いや登記の手続きの期限）
・契約不適合責任の期限（引渡から３か月が多いです）

これを理解せずに進めると何かあった時に問題が生じます。
契約が終わるとホッとしてしまう人が多いのですが、契約してからが結構忙しいです。

また、このタイミングで契約書に貼付する収入印紙代と売主に渡す手付金が発生します。

【簡単解説】手付金っていくら払うべき？手付解除ってなに？
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【簡単解説】契約不適合責任とは？どんな責任や権利があるの？
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⑦住宅ローン本申込をしよう

✔必要書類を把握しておきましょう
✔必要書類：住民票、印鑑証明、課税証明、売買契約書、重要事項説明書、請負契約書、土地・建物資料など
✔費用：無料

売買契約が完了したら住宅ローンの本申込の手続きをします。

必要書類が多いので事前審査の結果が出た段階で必要書類の確認をしておきましょう。
住宅ローンの本申込自体は無料ですが、住民票など必要書類を集める際に費用がかかります。
この段階までにハウスメーカーと契約を完了している状態の方がスムーズです。

通常であれば事前審査が承認されていれば審査は通ります。
ただ、事前審査が通っているからと言って新たに借入れを起こしたり、
クレカなどの支払いを滞納したりすると否決されますので注意が必要です。

また、健康を維持することも大切です。
住宅ローンでは必ず団体信用生命保険に入ることが融資の条件になります。
健康でないとこれに加入することができず融資を受けられなくなってしまいます。

【簡単解説】こんな人は要注意！住宅ローン審査で苦戦するパターン
https://synergy-agent.jp/blogs/loan-examination/

⑧金融機関と融資の契約をしよう

✔必要書類を把握しておきましょう
✔必要書類：住民票、印鑑証明、通帳、銀行印、実印など
✔費用：印紙代など

無事、住宅ローンの本申込の審査をクリアしたら
土地の残代金の支払いをするための融資の契約をします。
業者さんは金消契約と言っています（金銭消費貸借契約の略です。）

借入先の条件によって住宅ローンの契約の場合もありますが、通常はつなぎ融資の契約になります。
ここでも必要書類が多いのであらかじめ必要書類の内容を確認しておきましょう。

また、借入先の銀行の通帳や銀行印が必要です。
お持ちでない場合は当日口座を作成することになります。

ちなみに、つなぎ融資について。
通常、住宅ローンは建物の建築に融資をするものなので融資の実行のタイミングは
建物完成時になります。そうなると土地代金や建物の着工金や中間金を支払うことが
できなくなってしまいます。

そこで住宅ローンが実行されるまでの『つなぎ』として融資されるのがつなぎ融資と言います。
つなぎ融資を実行すると建物完成までの間は利息のみを支払います。そして、建物が完成して
住宅ローンが実行されるとつなぎ融資を完済し、住宅ローンの返済が始まる流れです。

⑨土地の引渡しをうけよう

✔お金の動きを把握しておきましょう
✔必要書類：免許証、通帳、銀行印など
✔費用：土地残代金、仲介手数料、登記料、固定資産税清算金（日割り）など

いよいよ地主さんになる日です。

不動産仲介業者さんやハウスメーカーさんからアナウンスはありますが、
当日はお金の動きが複雑になりますのでどこにいくら振込をするのか、
現金をいくら用意するのかあらかじめ把握しておきましょう。

以上が土地購入の流れです。
ご質問、ご相談などお気軽にお問い合わせください。

株式会社Synergy agent　https://synergy-agent.jp