不動産の売却を検討している人
「売却の流れが知りたい！！」
「いくらくらいで売れるの？？」
「高く売るコツは？？」などなど
様々な疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか？
専門用語も多い不動産に関する疑問や不安を分かりやすくかみくだいてお答えます。
この記事のテーマ
■不動産売却の流れと売却の際の注意点
①不動産売却の目的や内容の整理
②査定を依頼
③売出価格の決定
④媒介契約の締結
⑤販売開始、買付申込
⑥売買契約
⑦決済、引渡し
本記事を書いているのは不動産や建築に１０年以上携わっているプロが
経験や体験をもとに分かりやすくかみくだいて解説しています。
今回の記事は不動産の売却を検討している人で売却の流れなどについて
知りたい方に向いています。
■不動産売却の流れと売却の際の注意点
①不動産売却の目的や内容の整理
✔選択肢は売却だけなのか、検討してみましょう
住替えや相続など色々な理由があると思いますが、
必ずしも売却をしなくても解決できる内容だったりします。
そんな時に信頼できる不動産コンサルタントのような営業担当がいると
売却にこだわらない提案をしてくれると思います。
大切な資産になりますので売却の目的、いくらで売りたいか、
いつまでに売りたいかなど今一度整理しましょう。
②査定を依頼
✔信頼できる営業担当にお願いしましょう
売却の意思が固まったら査定を依頼しましょう。
どこに依頼するか、販売ルートはどこの会社にお願いしてもだいたい一緒です。
ほとんどは業者間で見られる指定流通機構（レインズ）というサイト、
もう一つは一般の人も見られるポータルサイトです。
例）スーモ、ホームズ、アットホーム
なので高く売ってくれそうな営業担当にお願いするのが無難と思います。
査定については一般の顧客への販売を目的とした査定と業者が直接買取る買取査定があり、
一般顧客向けの価格の方が高くなります。
ご自身の物件の売りやすさや周辺の販売状況など加味しながら検討しましょう。
実際には売りにくい物件や条件があまり良くない物件は買取りをされた方が
費用対効果が良いと思います。
③売出価格の決定
✔本当に高く売ってくれるかを見極めましょう
✔相場観はご自身でも調べてみましょう
査定が終わると売却方法の提案を受け、売却の価格を決定します。
提案内容についてはかなり差が出るところです。価格の根拠や
どうすれば高く売れるかなど内容についてよく確認しましょう。
ただし、最終的に価格を判断するにはある程度の予備知識が必要です。
物件周辺の販売状況や物件の価値について調べてみましょう。
例えば毎年固定資産税を支払っているかと思いますが、
この通知書の中にある課税明細書の土地の価格から相場観を知ることもできます。
固定資産税評価額÷0.7≒地価公示価格
※地価公示価格の７０％が固定資産税評価額と言われています。
地価公示価格×1.2＝地勢価格（販売価格）
※地価公示価格の1.2倍前後が販売価格と言われています。
が、地域や土地の形状などで必ずしもというわけではありません。
④媒介契約の締結
✔媒介契約は３種類あります
・一般媒介：２社以上に売却を依頼できる。自分で買い手を見つけることができる。
・専任媒介：１社にしか売却を依頼できない。自分で買い手を見つけることができる。
・専属専任媒介：１社にしか売却を依頼できない。自分で買い手を見つけることができない。
売出価格が決まったら媒介契約を締結します。
ちなみに費用はかかりません。
媒介契約には３種類ありますのでご自身に合った内容で契約をしましょう。
一般→専任→専属専任の順に縛りが強くなります。
ただし、縛りが強くなるほど業者への縛りも強くなります。
例えば指定流通機構への登録や販売状況の報告の回数などが決められていますので
より売却に力を入れてもらえる可能性が高くなります。
（参考）【簡単解説】不動産売買で仲介を入れるべきか？＝入れるべき！
⑤販売開始、買付申込
✔物件を引き立たせましょう
・見た目をきれいにする
・家の中は明るく広く見えるようにする
販売開始すると興味がある方が内覧や見学に来ますので
生活感をできるだけ隠すなどの物件を引き立たせる必要があります。
家の中が物で散乱していると収納が無い家なのかと思われたり、
雑草が生い茂っていたりするとやはり印象が悪くなります。
見学して物件を気に入ると買付申込が入ります。
買付申込は条件交渉になりますので、値引きや敷地の境界の明示、
修理や補修など引渡の条件をすり合わせていきます。
特に売却後にトラブルにならないように物件に不具合があった場合の
責任の所在など確認しておきましょう。
⑥売買契約
✔契約条件を確認しましょう
買い手が付いたら売買契約を締結します。
引渡しはいつなのか、それまでにやらなければならないことなど
営業担当者からよく説明をしてもらいましょう。
⑦決済、引渡し
✔税金についても確認しておきましょう
通常は銀行でのやり取りになります。買主、仲介業者、司法書士の方々が集結し、
代金の入出金確認・所有権移転登記の手続きを行います。
また、この際に鍵の引渡しなども行います。
税金関係についてもよく確認しておきましょう。
確定申告が必要だったり、売却益に対して特例を利用することができたりすることがあります。
（参考）【簡単解説】これだけは押さえたい！不動産を売却したときにかかる税金
以上になります。
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