2021.07.19

【簡単解説】これだけは押さえたい！住宅ローンの基本

マイホームを購入を検討している人
「住宅ローンってどこで借りても一緒じゃないの？？」
「どんな商品があるの？？」
「そもそも住宅ローンについてよくわからない」などなど
様々な疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか？
専門用語も多い不動産に関する疑問や不安を分かりやすくかみくだいてお答えます。

この記事のテーマ
これだけは押さえたい！住宅ローンの基本
■住宅ローンの種類
■住宅ローンの金利タイプ
■住宅ローンの返済方法

本記事を書いているのは不動産や建築に１０年以上携わっているプロが
経験や体験をもとに分かりやすくかみくだいて解説しています。
今回の記事はマイホーム購入のために住宅ローンの利用を検討していて
基本的な内容から知りたい方に向いています。

■住宅ローンの種類

民間：銀行、信用金庫、JA、フラット３５など
公的：財形住宅融資など

大きく分けて上記２種類です。
金利タイプが様々で商品の種類も多い民間の住宅ローンをほとんどの方が利用しています。

どこの民間の金融機関で融資を受けるかは人によって様々ですが、
ご自身の事情によってある程度絞られてくると思います。

例えば、融資の審査に問題のない方はとにかく金利の低いネット銀行、
逆に審査に問題のある方は審査の甘い信金や地方銀行、毎月の返済額が
変動するのが不安な方はずーっと固定金利のフラット３５のように
金融機関の商品にかなりの特徴があります。

・半年ごとに金利が見直しされる
・金利変動により５年ごとに返済額が見直しされる（５年間返済額固定）
・金利が急上昇した場合元金が減らない、場合によっては未払利息発生のリスクがある

現在、かなりの低金利なので多くの方が利用している金利タイプです。
「家賃並みの返済額でマイホームに住めます」とよく謳われますが
注意が必要です。名前のごとく金利が変動するため日ごろから金利動向には
目を光らせておく必要があります。

仮に金利が急上昇した場合、５年ごとに見直しされる返済額が上がります。
ちなみに返済額は無限に上昇することはなく以前の返済額の１．２５倍を上限に上がります。
ただ、ここにリスクが生じます。

元本が全く減らない状態が続いたり、上限を超えてしまっている未払利息が発生する可能性があります。
通常、この未払い分はすべて後の支払いへスライドしていきますが、返済の最終回の時点で残った未払利息等は
一括清算する金融機関が多いでので注意しましょう。

ただし、元金均等返済を選択している場合は問題ありません。

・一定期間（２年・３年・５年・１０年など）金利が固定される
・固定期間終了後に変動金利か固定金利期間を選択できる
・固定期間終了後に金利が上昇している場合のリスクがある

金融機関にもよりますが固定期間が
２年、３年、５年、７年、１０年、１５年、２０年、２５年などがあります。
固定の期間が短い方が金利は低くなりますが、固定期間終了後の金利が
上昇しても問題が無いか判断する必要があります。

・最初の返済から完済まで返済額が一定
・借入時に金利が一番低いときに借りると有利

フラット３５が一番知られていると思います。

フラット３５は３５年間固定金利で勤続がまだ浅い方や年収が低めの方など
比較的利用しやすいと思います。

また、フラット３５Sという質の高い住宅の取得には金利を一定期間引き下げるなどの
金利優遇もあります。その一方で建物の大きさなどの基準がありますので
該当する建物かどうかよく確認しましょう。

・異なる金利タイプを組み合わせる
・適切な組み合わせができれば総返済額を抑えることができる

上記①～③の金利を組み合わせることができます。
例えば全期間固定金利と変動金利のように異なる金利タイプの組み合わせにすることです。

こうすることによって金利変動のリスクを抑えつつ総返済額を全期間固定金利１本よりも
抑えることが期待できます。ただし、金利タイプの組み合わせの比率によっては総返済額が
膨れてしまうことがありますので注意が必要です。

・毎回の返済額が一定
・元金均等返済と比較して当初の返済負担が少ない
・元金均等返済と比較して総返済額が多くなる

元本と利息の合計金額を均等にして返済する方法です。
ほとんどの方がこの返済方法を利用しています。

次にご紹介する元金均等返済と比較すると総返済額が
大きくなりますが、返済額が一定なので家計管理がしやすくなります。

・元金の返済が一定のため元利均等返済に比べると残高の減りが早い
・当初の返済負担が大きい
・借入の審査が元利均等と比較して厳しくなる

元本残高の利息を毎月固定の元本に上乗せして返済する方法です。

当初の返済負担がかなり重くなりますが、徐々に返済額が少なく
なりますし、総返済額も元利均等返済と比較して安くなります。

ただし、当初の返済額を基準に融資の判断をされるため審査は
厳しくなります。

以上になります。
ご質問やご相談などお気軽にお問い合わせください。