不動産の購入・売却を検討している人
「契約不適合責任ってなに？」
「購入した不動産に欠陥があったらどうすればいいの？」
「売却した不動産の責任っていつまでつきまとうの？」などなど
様々な疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか？
専門用語も多い不動産に関する疑問や不安を分かりやすくかみくだいてお答えます。
この記事のテーマ
契約不適合責任とは？どんな責任や権利があるの？
■契約不適合責任とは？？
■買主はどんなことができるの？
■いつまで責任が続くの？
本記事を書いているのは不動産や建築に１０年以上携わっているプロが
経験や体験をもとに分かりやすくかみくだいて解説しています。
今回の記事は契約不適合責任について知ることでこれから不動産を購入する方にはどんな権利があり、
売却する方にはどのような責任があるのかを知りたい方に向いています。
■契約不適合責任とは？？
契約の内容に適合しないものを引き渡された場合、
買主は追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除ができます。
このような買主に対する売主の責任を契約不適合責任と言います。
従来は瑕疵担保責任という制度があり物件に「隠れた欠陥」があった場合に
損害賠償請求や契約解除しかできませんでしたが、2020年の民放改正により
契約不適合責任が施行され、「隠れた欠陥」の有無ではなく
「契約の内容に適合」していない場合に権利を行使できるようになりました。
例えば、戸建て住宅を購入する際に通常は普通に生活ができる状態のものを引き渡されると
考えるのが普通です。ところが、引渡しを受けた戸建て住宅に雨漏りがあったり、
トイレの水が流れなかったり、風呂が壊れていて使えなかったりした場合、
とても生活のできる状態とは言えないと思いますので契約の内容に適合していない状態になります。
この場合、帰責事由が買主・売主どちらにあるかによって異なりますが
一般的には買主は売主に対して不具合の部分を直すよう請求したり、
直すことができないようであれば代金の減額を請求したり、
損害賠償請求、契約の解除をすることができます。
また、上記の例では種類や品質に関する不適合ですが
このほかに数量や権利に関する不適合も含まれます。
民法改正主な改正事項：001259612.pdf (moj.go.jp)
■買主はどんなことができるの？
①履行の追完請求
売主に帰責事由があっても無くても壊れたものを直してもらう、
不足しているものを引き渡してもらうなどの請求ができます。
ただし買主に帰責事由がある場合は請求できません。
②代金減額請求
売主が修理したり不足分を引き渡すことが物理的に不可能な場合や
売主が追完請求を拒絶した場合に不適合の程度に応じて代金減額請求ができます。
①と同様に売主の帰責事由は問いませんが、買主に帰責事由がある場合は請求できません。
③損害賠償請求
損害賠償請求も可能ですが、売主に帰責事由があることが絶対条件になるので
売主に帰責事由が無い場合は損害賠償請求はできません。
また、買主に帰責事由がある場合も損害賠償請求できません。
④契約の解除
①の履行の追完請求をして催告をしても相当期間対応が無い場合、
不適合の内容が軽微な場合を除いて契約の解除も可能です。
ちなみにこの場合の売主の帰責事由の有無は関係ありませんが、
売主に帰責事由がある場合は損害賠償請求も併せて行うことも可能です。
ただし、買主に帰責事由がある場合は請求できません。
■売主の責任はいつまで続くの？
さすがにいつまでも責任を問われるのは酷な話なので買主が契約不適合を知った時から
１年以内にその旨を売主に通知しないと権利を行使することができないことになっています。
また、通知をしても５年間権利の行使をしなかったり、権利を行使できるときから
１０年間行使しない場合は時効によりその権利は消滅します。
ですが、一般の人が持っている不動産を売却する際には責任が長期間に及ぶので
実際には特約を交わして売主の負担を軽くしてあげる傾向が多いです。
例えば引渡しから３か月間までは責任を負うとしたり、
築年数が古いので免責としたりする場合もあります。
ただし、特約を交わしても売主が知っていながら告げなかった事実などは責任を
免れることはできないことになっています。
以上になります。
ご質問やご相談などお気軽にお問い合わせください。