不動産を売却しようと考えている人
「不動産の売却って費用がかかるの？？」
「不動産を売却した場合の税金は？？」
「何か特例措置とかあるのかな？？」などなど
様々な疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか？
専門用語も多い不動産に関する疑問や不安を
分かりやすくかみくだいてお答えます。
この記事のテーマ
■不動産を売却したときにかかる税金
■不動産売却の特例
本記事を書いているのは不動産や建築に１０年以上携わっているプロが
経験や体験をもとに分かりやすくかみくだいて解説しています。
今回の記事は不動産を売却しようと検討している方で売却にかかる費用や税金について知りたい方や
売却の利益を住み替えに充当したい方に向いています。
■不動産を売却したときにかかる税金
①所得税と住民税がかかります
〈計算式〉
税額＝課税長期（５年超）譲渡所得金額×20.315％
税額＝課税短期（５年以下）譲渡所得金額×39.63％
簡単に言うと不動産の所有期間によって税率が異なります。
ここでポイントになるのは譲渡所得金額です。
②譲渡所得とは？
〈計算式〉
譲渡所得の金額＝総収入金額－（取得費または概算取得費＋譲渡費用）
簡単に言うと不動産を売却した金額から経費を差し引いたのが譲渡所得です。
少し詳しく見ていきましょう。
③総収入金額とは？
基本的には不動産の売却額です。
④取得費とは？
簡単に言うと当初その不動産の取得にかかった金額です。
このほかにも設備や改良に要した費用も含めることができます。
〈計算式〉
取得費＝取得費用＋設備・改良費－減価償却
（例）
✔不動産の取得にかかった費用
購入費用、手数料、税金など
✔設備や改良に要した費用
上下水設備、造成など
✔減価償却
建物は上記計算式のように減価償却の累計額を差し引いて現在の価値にします。
⑤概算取得費とは？
昔から所有している不動産などで金額など証明するものが無い場合や
計算した取得費が概算取得費より低い場合に概算取得費として
総収入金額の５％とすることもできます。
⑥譲渡費用とは？
売却した際にかかった費用です。
例えば仲介手数料、建物の解体費用、測量費用などです。
■不動産売却の特例
いくつかありますが今回は３つ挙げます。
①居住用財産の３０００万円特別控除の特例
〈計算式〉
課税譲渡所得金額＝譲渡価格ー（取得費＋譲渡費用）―特別控除
譲渡所得金額から３０００万円まで控除でき、所有期間も問われません。
ただし、条件があります。
✔現在住んでいる家屋の譲渡
✔以前に住んでいた家屋の場合
・住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡
✔家屋を解体して敷地を譲渡する場合
・解体した日から１年以内に譲渡契約を締結
・住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡
※解体してから譲渡契約を締結した日までに他の用途で使用した場合はNG
✔過去２年間にこの特例や「居住用財産の買換え特例」を受けていないこと
✔「軽減税率の特例」と合わせて受けられる
✔特別な関係にある人への譲渡ではないこと。例えば身内とか
✔確定申告を行うこと
No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁 (nta.go.jp)
②居住用財産の軽減税率の特例
課税長期譲渡所得金額
６０００万円以下の部分：１４．２１％
６０００万円超の部分：２０．３１５％
譲渡した年の１月１日時点で所有期間が１０年を超えている居住用財産を
譲渡した際に適用される軽減税率です。
条件は以下の通り
✔所有期間が譲渡した年の１月１日時点で１０年超
✔現在住んでいる居住用財産の譲渡
✔以前に住んでいた家屋の場合
・住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡
✔過去２年間にこの特例を受けていないこと
✔過去２年間に「特定の居住用財産の買換え特例」を受けていないこと
✔特別な関係にある人への譲渡ではないこと。例えば身内とか
✔確定申告を行うこと
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁 (nta.go.jp)
③特定の居住用財産の買換え特例
売却価格＞買換た居住用財産の取得価格⇒課税されない
売却価格＜買換た居住用財産の取得価格⇒差額に課税
譲渡した年の１月１日時点で所有期間が１０年を超えている居住用財産を
譲渡して、代わりの居住用財産に買換えた場合、買換えた金額に相当する部分の
譲渡が無かったとする特例です。
条件は以下の通り
✔所有期間が譲渡した年の１月１日時点で１０年超
✔居住期間が通算１０年以上
✔売却価格１億円以下
✔買換資産
・土地面積：５００㎡以下
・建物床面積：５０㎡以上
・中古建物：２５年以内の築年数
・譲渡した年の前年１月１日から譲渡した年の翌年１２月３１日までに買換資産を取得し
譲渡した年の翌年１２月３１日までに居住すること
✔譲渡資産、買換資産が国内にある
✔譲渡資産について「３０００万円特別控除」および「軽減税率の特例」を受けていないこと
✔配偶者等に対する譲渡ではないこと
No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁 (nta.go.jp)
以上になります。
ご質問やご相談などお気軽にお問い合わせください。
株式会社Synergy agent https://synergy-agent.jp/