土地を購入して注文住宅でマイホームの建築を検討している人、
ご自宅を注文住宅で建替えを検討している人、
「土地の販売チラシを見ても意味が分からない」
「自分の希望の家が建築できるか知りたい」
「どこでも住宅って建築できるんじゃないの？？」など
様々な疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか？
専門用語も多い不動産に関する疑問や不安を
分かりやすくかみくだいてお答えます。
この記事のテーマ
要チェック！マイホーム建築の際に押さえておきたい制限・法令
■建築地が市街化調整区域
■建築地が低層住居専用地域
■建築地に接する道路が狭い
■敷地と道路の位置関係
本記事を書いているのは不動産や建築に１０年以上携わっているプロが
経験や体験をもとに分かりやすくかみくだいて解説しています。
今回の記事は土地を購入して注文住宅でマイホームの建築を検討している方や
現在お住いのマイホームの建替えを検討している方で
家を建てる上での基本的なルールを知りたい方に向いています。
要チェック！マイホーム建築の際に
押さえておきたい制限・法令
■建築地が市街化調整区域
市街化調整区域とは、簡単に言うと市街化を抑制する地域です。
農業の促進や自然環境を残しておきたいエリアになるため原則、
建築はできないエリアになります。
ただし、エリア特有の条件に当てはまる場合は建築できる可能性があります。
例えば、
・両親や親戚が調整区域で２０年以上居住している
・市街化調整区域になる前から建物があった
など
自治体や担当者に確認してみましょう。
✔市街化区域：市街化を促進する区域
✔市街化調整区域：市街化を抑制する区域
■建築地が低層住居専用地域
✔低層住居専用地域とは
第一種低層住居専用地域や第二種住居専用地域、田園住居地域があります。
低層住宅の良好な環境を保護するための地域で平屋や２階建ての建築物や
コンビニなどの小規模の店舗などが立ち並ぶエリアです。
これらに該当するエリアはまず３階建ての建築ができません。
また、良好な住環境を保護する目的で建物に対する制限も強いため、
希望している建物の規模や外観が建築できるか確認が必要しておきましょう。
具体的には以下の点をチェックしましょう。
✔建蔽率
建築物の建築面積の敷地面積に占める割合のことです。建築面積とは建物を真上から見た
投影面積のことです。低層のエリアは５０％が多いです。
例えば敷地面積100㎡の場合建ぺい率50％だと建築面積は50㎡までの建物を建築できます。
ここでは建物の1階を大きく建築したい方はよく確認されることをおすすめします。
特に土地を購入する方は見落としがちな部分です。必ずチェックしましょう。
✔容積率
建築物の延べ床面積の敷地面積に対する割合のことです。
延べ床面積とは各フロアの床面積の合計の面積です。低層のエリアは８０％が多いです。
例えば敷地面積100㎡の場合容積率80％だと延べ床面積は80㎡までの建物を建築できます。
ここでは大きい建物を建築したい方はよく確認されることをおすすめします。特に土地を購入する方は見落としがちな部分です。必ずチェックしましょう。
✔前面道路幅員１２ｍ未満の場合の容積率
以下のように決定します。
① 都市計画で定められている指定容積率
例）２００％
② 道路幅×４／１０または６／１０
※住居系地域４／１０、それ以外の地域６／１０
例）４ｍ（幅員）×４／１０＝１６０％
③ ①と②を比較して厳しい方が容積率として採用。
例）２００％と１６０％で厳しい方は１６０％
✔北側斜線
建物の北側の日当たりを確保するための制限です。
２階の北側の天井が低くなる可能性があります。外観も変わってきますので希望の外観がある方は注意が必要です。
✔壁面後退
建築物の位置をきれいにそろえる制限です。
境界線から１ｍまたは１．５ｍ離して建築することになります。
■建築地に接する道路が狭い
敷地に接する道路が建築基準法上の道路である必要があります。
✔道路の幅員４ｍ以上
絶対条件として敷地に接する道路の幅員は
原則４ｍ以上必要です。
✔セットバック
道路の幅員が４ｍ未満の場合は、道路の中心線から２ｍの位置を道路と敷地の境界線とみなすことができます。
つまり、敷地の一部が道路になってしまうのでその範囲には建築できません。（図の緑色の部分）
■敷地と道路の位置関係
✔接道義務
建築予定地の敷地は道路に２ｍ以上接していないと建築することができません。
図のような接している部分の幅がギリギリの場合、現地で測ることをおすすめします。
また、このような土地を購入しようと検討している方は注意が必要です。
以上になります。
ご質問やご相談などお気軽にお問い合わせください。
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