この記事のテーマ
■不動産売買で仲介を入れるべきか？＝入れるべき！
■買主が仲介を入れるメリット・デメリット
■売主が仲介を入れるメリット・デメリット
■媒介契約と手数料

本記事を書いているのは不動産や建築に１０年以上携わっているプロが
経験や体験をもとに分かりやすくかみくだいて解説しています。  

今回の記事は土地を購入して注文住宅での建築を検討している人や
不動産の売却を検討している方に向いています。

■不動産売買で仲介を入れるべきか？
　＝入れるべき！

結論を言うと信頼できる仲介さんを入れた方が良いです。

なぜなら不動産にはある程度の専門知識が必要で知らないことで
損を被ったり思わぬリスクを被ったりすることが多々あるからです。

例えば購入した土地に家を建てようとしたら希望の大きさの家が
建てられなかった、購入した不動産の契約内容が不利な内容だったなど、
目に見えないリスクが多いです。

そのようなリスク回避のお手伝いも不動産仲介のお仕事です。

また、あえて「信頼できる人」としたのは取引の中で担当者や会社の方針で
不愉快な思いをさせられる方も多く見かけることから、仲介を入れるにしても
担当者が誰かとういうことも重要な要素となります。

不動産を買う側、売る側で立場が違うのでそれぞれで確認していきましょう。

■買主が仲介を入れるメリット・デメリット

①メリット

✔取引条件を整えてくれる

これが一番のメリットだと思います。

値引き交渉をはじめ、物件の引き渡しまでの条件をまとめてくれます。
値引きしてくださいと言っても基本は値引きしてもらえません。
また、五体満足な物件であれば単純に契約して引渡しを受けるだけですが、
ほとんどの物件は何かしら落ち度があります。

これらをまとめることでお客様のリスクを回避することができるのです。

✔お客様に合った物件をそろえてくれる

一通り要望を確認して担当者が物件をそろえてくれます。

今や簡単にネットで情報を入手できますが物件の良し悪し、
特に目に見えないリスクなどは一般の人にはわからないと思います。

ご案内の際にそのようなリスクを含めた説明を受けて判断できるのは
メリットの一つだと思います。

②デメリット

✔仲介手数料がかかる

予算の中でマイホームを検討するにあたって１円でも安くなる方が良いに
越したことありません。ですが、リスク回避したり物件の値引き交渉をして
もらえることを考えるとちゃんと仕事をしてくれる仲介さんであれば納得は
できる費用だと思います。

✔担当者・業者次第

マイホームの購入はこれに尽きます。
担当者次第でマイホームの購入計画は大きく変わってしまいます。
人選びは重要ですね。

ちなみに不動産購入についてはチラシに記載されている仲介業者さんを
使わないといけないということはありません。
信頼している仲介さんがいる場合はその方にお願いしても問題ありません。

【簡単解説】土地購入から決済までの流れと費用発生のタイミング
https://synergy-agent.jp/blogs/real-estate-flow/

■売主が仲介を入れるメリット・デメリット

①メリット

✔物件がすぐに市場に出回る

不動産業者間のネットワークやアットホームみたいな物件検索サイトなどの
幅広いネットワークを活用できるのでこれは大きなメリットだと思います。

最近は買い取り業者も多いですが相場より安価な値段で
買い取られてしまうのである程度の希望金額で販売も可能です。

不動産のことなら【アットホーム】物件探しから住宅情報まで！ (athome.co.jp)

✔事務的な作業を任せられる

販売に必要な書類をそろえれば売買の手続きについて
買い手とのやり取りをしてもらえます。

②デメリット

✔仲介手数料がかかる

販売のメリットが大きいので納得のできる費用だと思います。

✔担当者・業者次第

売却もこれに尽きます。

手数料を買い手と売り手の両方から取りたいために買い手を選んで
売買をするなど悪いうわさもあります。依頼する方もご自身の物件の
販売状況をよく把握しておく必要があります。

【簡単解説】不動産売却の流れと売却の際の注意点
https://synergy-agent.jp/blogs/sale-of-real-estate/

■媒介契約と手数料

仲介を入れる際に媒介契約を締結します。また、成功報酬で仲介手数料が
発生します。細かく見ていきましょう。

（１）媒介契約

媒介契約には３種類あります。
売却を検討する方は売却の依頼の際に、購入を検討する方は購入する際に
締結するのが一般的です。特に売却で依頼される方は気づかぬうちに契約違反に
なってしまうこともありますので内容をよく確認しましょう。

①一般媒介契約

購入する方、売却する方が結ぶ契約です。

✔依頼者が同時に２つ以上の業者に依頼できる契約。
例えばA社に依頼してそのあとにB社にも依頼できます。

✔契約期間がない
誰にでも依頼できるので依頼の期間は制限がないですが
基本的には３カ月で更新と思っておいた方が良いと思います。

✔自己発見取引がOK
自分で買い手を見つけてきてもOKです

✔報告義務がない
依頼された業者は依頼主に販売状況の報告する義務はありません

✔指定流通機構への物件登録義務がない
指定流通機構、レインズと言われる業者間で物件を把握できるネットワークに
依頼された業者は登録する義務はありません。

②選任媒介契約

売却をいらする方が結ぶ契約です。

✔依頼者は１つの業者のみに依頼する契約。
例えばA社に依頼したら、他のB社やC社には依頼できません。
制限がかかりますのでよりA社が売却に意欲が出ます。

✔契約期間は３か月以内
期間は３か月以内で、満了時に依頼した業者の動きを判断して
更新するか他の業者に依頼するか決めることができます。
自動更新はありません。

✔自己発見取引がOK
自分で買い手を見つけてきてもOKです

✔報告義務がある
依頼された業者は依頼主に２週間に１回以上、販売状況の報告が義務付けられています。

✔指定流通機構への物件登録義務がある
専任媒介契約締結後、７日以内に指定流通機構への登録が義務付けられています。
登録をしたことを証明する書面もありますので受け取っておくと良いと思います。

③専属専任媒介契約

売却を依頼する方が結ぶ契約です。

✔依頼者は１つの業者のみに依頼する契約。
専任媒介契約と条件は同じです

✔契約期間は３か月以内
専任媒介契約と条件は同じです

✔自己発見取引がNG
自分で買い手を見つけてきて取引することはできません

✔報告義務がある
依頼された業者は依頼主に１週間に１回以上、状況の報告が義務付けられています。
専任媒介契約と比較して報告の間隔が短くなります

✔指定流通機構への物件登録義務がある
専任媒介契約締結後、５日以内に指定流通機構への登録が義務付けられています。
専任媒介契約と比較して報告の間隔が短くなります

（２）仲介手数料

仲介手数料は業者が好きなように決めるものではなく、
宅建業法で報酬限度額が決まっています。
以下、売買の場合です。

✔売買代金が２００万円以下
売買代金×５％＋税
✔売買代金が２００万円超４００万円以下
売買代金×４％＋２万円＋税
✔売買代金が４００万円超
売買代金×３％＋６万円＋税

※低廉な空き家等の売買に関する特例（400万円以下の物件、その他条件あり）
上限１８万円＋税

以上になります。
ご質問やご相談などお気軽にお問い合わせください。

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